深前海規〔2024〕18號

深圳市前海管理局關於印發《深圳前海深港現代服務業合作區創新型產業用房管理辦法》的通知

各有關單位：

現將《深圳前海深港現代服務業合作區創新型產業用房管理辦法》印發，請遵照執行。

深圳市前海管理局        

2024年8月3日        

深圳前海深港現代服務業合作區創新型產業用房管理辦法

第一章  總  則

第一條 為打造國際一流營商環境，規範前海深港現代服務業合作區（以下簡稱前海合作區）創新型產業用房管理，根據《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》《深圳市前海深港現代服務業合作區管理局辦法》（深圳市人民政府令第360號）和《深圳市創新型產業用房管理辦法（修訂版）》（深府辦規〔2021〕1號）等規定，結合前海合作區實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於深圳市前海深港現代服務業合作區管理局（以下簡稱前海管理局）納入深圳市產業用地用房供需服務平台（以下簡稱供需服務平台）的創新型產業用房的配置及監督管理。

本辦法所稱創新型產業用房，是指為滿足創新型企業和機構的空間需求，由前海管理局主導並按規定出租或者出售的政策性產業用房，包括辦公用房、研發用房、工業廠房等。

第三條 創新型產業用房的配置應當突出深化深港合作，堅持科學合理、節約集約、高效利用的原則，強化產業集聚。

第二章  籌建與管理

第四條 前海管理局在市創新型產業用房建設和管理領導小組的指導下履行管理主體職責，負責審定創新型產業用房的規劃建設、購置、租賃、准入、管理、優惠政策、調劑退出等事項，負責協調解決創新型產業用房相關政策落實過程中的重大問題，負責創新型產業用房的監督檢查等工作。

第五條 創新型產業用房通過以下方式籌建：

（一）前海管理局投資建設、購買或者統租；

（二）企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得工業及其他產業用地使用權，建成後按一定比例移交給前海管理局；

（三）在城市更新、產業用地提高容積率及其他土地規劃調整項目中按一定比例配建返還給前海管理局；

（四）經前海管理局認可的其他籌建方式。

第六條 創新型產業用房原則上採用出租方式進行配置，確有必要出售的，嚴格按照《深圳市創新型產業用房管理辦法》有關規定執行，出售程序參照本辦法配租程序。

第七條 前海管理局可以指定相關部門或者委託第三方機構負責前海合作區創新型產業用房的日常運營管理（以下簡稱日常運營管理機構）。

第三章  配租條件及配租標準

第八條 申請配租創新型產業用房的企業和機構（以下統稱機構）應當同時符合以下條件：

（一）原則上在前海合作區實際經營（承諾在前海合作區實際經營的，應當在承諾期限內滿足實際經營要求），或者未在前海合作區實際經營但對深港合作、現代服務業發展具有重大促進作用且與前海管理局簽訂合作協議；

（二）主營業務原則上應當為金融業、會展業和商貿物流、科技服務業、專業服務業、新型國際貿易、現代海洋產業，以及數字與時尚、文體旅遊業、先進製造業等前海合作區鼓勵發展的產業；

（三）誠信經營且申請時未被列入嚴重失信主體名單；

（四）無行賄、受賄等違法犯罪記錄。

本辦法所稱機構包括法人（含分支機構）及非法人組織。

第九條 創新型產業用房租金價格參考市（區）房屋租賃主管部門發佈的同片區同檔次市（區）產業用房租金參考價格。該片區沒有發佈租金參考價格的，前海管理局可以委託有資質的第三方機構進行評估（參考價格和評估價格以下統稱參考價格）。

租金價格原則上應當比參考價格優惠30%-70%，每年發佈一次。

第十條 前海管理局根據前海產業發展導向，在參考價格基礎上分類制定租金折扣標準及面積配置標準，租金折扣標準及面積配置標準應當與機構對前海的貢獻相匹配。

創新型產業用房的面積配置標準根據以下情況確定：

（一）機構所屬行業類別；

（二）機構經營發展狀況，包括資產規模、銷售規模、人員規模、研發投入、自主知識產權情況等；

（三）項目基本要求，包括產出強度、發展能力、研發能力等；

（四）能耗、環境保護、安全生產等要求；

（五）使用建築面積標準或者核定依據；

（六）機構在我市已有產業用地用房情況；

（七）待分配創新型產業用房建築面積情況及其它條件。

原則上營利性機構申請創新型產業用房的面積不超過8000平方米，非營利性機構申請創新型產業用房的面積不超過500平方米。創新型產業用房原則上在同一房源內配置面積，同一樓層剩餘未配置面積少於300平方米時，剩餘面積可以作為追加配置面積一併配租。

第十一條 營利性機構申請配租創新型產業用房，按照以下規定確定租金折扣標準：

（一）從事金融業、會展業和商貿物流、科技服務業、專業服務業、新型國際貿易、現代海洋產業，以及數字與時尚、文體旅遊業、先進製造業等產業領域的機構，且符合下列條件之一的，申請配租創新型產業用房的租金價格為參考價格的30%：

1.上年度產值（營業收入）超過10億元（批發類50億元）的機構；

2.由財政部直接參與出資的國家級公司制基金；

3.港資機構。

（二）從事金融業、會展業和商貿物流、科技服務業、專業服務業、新型國際貿易、現代海洋產業，以及數字與時尚、文體旅遊業、先進製造業等產業領域的機構，且符合下列條件之一的，申請配租創新型產業用房的租金價格為參考價格的50%：

1.上年度產值（營業收入）超過5000萬元（批發類10億元）的機構；

2.世界500強企業、中國500強企業及其持股（含聯合持股）超過50%或者實際控制的一級子公司，或者深圳市總部企業、前海總部企業；

3.在上海證券交易所、深圳證券交易所、北京證券交易所或者香港、紐約、倫敦、東京、新加坡、納斯達克等境外證券交易所（不含小額資本市場和櫃枱交易）上市的企業及其持股超過50%或者實際控制的一級子公司；

4.國家級專精特新“小巨人”企業，國家制造業單項冠軍企業，中國製造業500強企業；

5.獨角獸企業、細分領域的頭部企業（含境外獨角獸企業、境外細分領域頭部企業在中國內地區域分支機構）；

6.前海全球服務商。

（三）其他從事金融業、會展業和商貿物流、科技服務業、專業服務業、新型國際貿易、現代海洋產業，以及數字與時尚、文體旅遊業、先進製造業等產業領域的機構，申請配租創新型產業用房的租金價格為參考價格的70%。

第十二條 非營利性機構申請配租創新型產業用房，按照以下規定確定租金折扣標準：

（一）獲評國家級5A、省級5A、市級5A資質，或者國家級4A、省級4A、市級4A資質，且符合前海產業發展要求的非營利性機構，申請配租創新型產業用房的租金價格分別為參考價格的30%、40%；

（二）與前海管理局簽訂戰略合作框架協議的非營利性機構，申請配租創新型產業用房的租金價格為參考價格的30%；

（三）在中國境內依法登記設立的國際性社會團體或者經有關國家機關批准設立的境外非政府組織、外國商會、國際組織等，申請配租創新型產業用房的租金價格為參考價格的30%；

（四）其他從事金融業、會展業和商貿物流、科技服務業、專業服務業、新型國際貿易、現代海洋產業，以及數字與時尚、文體旅遊業、先進製造業等產業領域的非營利性機構，申請配租創新型產業用房的租金價格為參考價格的50%。

第十三條 經發展符合享受更高租金折扣標準的機構，可以申請對應折扣，經前海管理局審查通過的，租金折扣自審查通過後的次月開始實施。

未在前海合作區實際經營的機構，通過書面方式承諾在一年內達到本辦法規定的條件的，可以根據前述規定享受對應租金折扣標準。通過本款規定享受租金折扣的，應當在產業發展監管協議或者租賃合同中約定承諾條件相應的違約責任。

第十四條 前海管理局可以根據前海產業發展需要及各產業特點，另行制定配租細則按照以下租金折扣標準配租創新型產業用房：

（一）營利性機構：在參考價格的30%-70%範圍內分級確定租金折扣標準；

（二）非營利性機構：在參考價格的30%-50%範圍內分級確定租金折扣標準。

第十五條 創新型產業用房分配應當進行遴選。

前海管理局受理營利性機構申請後，根據機構產出強度（現有產值、營業收入等）、發展能力（深港合作促進作用、市場佔有率、年均複合增長率等）、研發能力（研發人員數量、專利數量、研發投入強度、產品標準等）、產業貢獻（填補產業鏈空白、對前海合作區貢獻、其他貢獻指標）等指標進行綜合遴選。按照產值（營業收入）將機構分為成熟類、成長類、初創類，成熟類機構申請創新型產業用房面積一般不超過8000平方米，成長類機構一般不超過5000平方米，初創類機構一般不超過1000平方米。

前海管理局受理非營利性機構申請後，根據機構建設情況（運營情況、制度建設、人員力量等）、成果轉化（公共服務平台建設、標準制定、課題研究等）、合作建設（對接活動、企業引進、人才引進等）、產業貢獻（社會影響力、對前海合作區貢獻、其他貢獻指標）等指標進行綜合遴選。

第十六條 創新型產業用房的租賃期限不少於1年，最長不超過5年。

申請續租創新型產業用房的機構，應當在合同期滿前6個月內書面提出續租申請，續租次數原則上不超過2次。

第十七條 對申請配租創新型產業用房的機構，可以設定裝修免租期。租賃面積不超過2000平方米的，裝修免租期不超過3個月；租賃面積超過2000平方米的，裝修免租期最長不超過6個月。

第十八條 創新型產業用房原則上限定自用，不得擅自轉租、分租，也不得擅自改變原使用功能。經前海管理局同意，機構可以安排其分公司，持股比例超過50%的一級、二級子公司，同一實際控制人的企業（以下統稱關聯企業）共同使用承租的創新型產業用房。

機構與使用創新型產業用房的關聯企業關聯關係終止的，應當自關聯關係終止之日起15個工作日內書面告知前海管理局。

第十九條 對前海合作區深港合作、經濟發展、制度創新、現代服務業發展、科技發展體制機制創新具有重大意義的機構，前海管理局可以通過簽訂合作協議等方式定向引進。

定向引進的重點項目或者重點機構的用房需求，其配租條件、租金折扣標準、配租面積、配租流程、免租期等，由前海管理局另行確定，但必須通過供需服務平台受理。

第四章  申請材料及配租流程

第二十條 申請配租創新型產業用房的材料由前海管理局根據本辦法確定，在配租公告中列明。機構應當對申報材料的真實性、有效性和合法性負責。

第二十一條 前海管理局負責制定配租公告，在供需服務平台對外公開發布。配租公告發布期限不少於10個工作日。

配租公告內容包括：擬配租的創新型產業用房情況、配租條件、申請材料及期限、租賃合同的主要內容、租金價格折扣標準等。

第二十二條 申請配租創新型產業用房的標準業務流程為：

（一）申請。機構按照配租公告要求提交申請材料。

（二）資質審查。日常運營管理機構應當在配租公告截止後10個工作日內完成資質審查。

（三）遴選。前海管理局進行遴選形成創新型產業用房意向配租結果。

（四）公示。除涉密等特殊情形外，創新型產業用房意向配租結果應當向社會公示不少於3個工作日。對意向配租結果有異議的，應當在公示期內以書面形式向前海管理局提出，前海管理局在10個工作日內對異議進行調查核實並答覆。如異議成立，前海管理局對意向配租結果重新進行公示。

（五）公佈結果。公示無異議或者異議經妥善處理的，前海管理局作出創新型產業用房配租決定並在供需服務平台向社會公佈配租結果。

（六）簽訂租賃合同及產業發展監管協議。機構應當在配租決定公佈之日起20個工作日內，與日常運營管理機構簽訂租賃合同，日常運營管理機構按程序交付使用。前海管理局可以根據實際工作需要決定是否與機構簽訂產業發展監管協議；未簽訂產業發展監管協議的，應當在租賃合同中約定產業監管及其違約責任相關條款。

如因特殊情況無法及時簽訂租賃合同的，經前海管理局同意後，可以適當延長期限，但最長不得超過6個月。

第二十三條 租賃合同內容包括：創新型產業用房基本情況、租賃面積、租金價格（租金價格折扣標準）、租賃期限、裝修免租期、相關費用承擔、產業監管、續租條款、違約責任、爭議解決條款等。

第五章  配租後監管

第二十四條 前海管理局應當充分運用信息化手段，確保創新型產業用房配租後的管理規範、科學高效、公開透明。

第二十五條 日常運營管理機構負責對配租後的創新型產業用房進行監督管理，經前海管理局同意，依法處理違法或者違約行為。存在以下情形之一的，可以解除租賃合同：

（一）提供虛假陳述或者偽造有關材料申請創新型產業用房；

（二）違法違規經營或者利用創新型產業用房從事違法活動；

（三）擅自轉租、分租創新型產業用房，改變原建築結構或者使用功能；

（四）拖欠費用經通知後在30個自然日內仍未整改；

（五）發生嚴重安全事故；

（六）不在前海合作區實際經營，經通知後在30個自然日內仍未整改；

（七）未達到承諾事項或者經核查不符合配租條件的。

無正當理由逾期未簽訂租賃合同或者簽訂租賃合同時出現本條第一款第七項情形的，可以不予簽訂租賃合同。

第二十六條 因技術升級、規模擴張等原因需擴大租賃規模或者變更租賃地址的，可以向日常運營管理機構提出換租或者擴租申請，經前海管理局審查符合條件的，可以換租或者擴租，其結果應當通過供需服務平台向社會公佈。

因自身原因需減小租賃規模或者提前退租的，可以向日常運營管理機構提出減租或者提前退租申請，經前海管理局審查符合條件的，可以減租或者提前退租。

因公共利益、不可抗力或者政策調整，經前海管理局同意，日常運營管理機構可以提前解除租賃合同，要求機構在3個月內搬離。

第二十七條 相關職能部門及工作人員在工作中翫忽職守、濫用職權，不履行或者不正確履行本辦法規定的各項職責，或者利用職務便利謀取不正當利益的，依法依規給予處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

第六章  附  則

第二十八條 前海管理局下屬企業主動承擔前海戰略職責、配合前海管理局引進機構入駐局屬企業物業空間的，可以參照本辦法給予機構租金優惠。

第二十九條 其他不符合創新型產業用房條件的政府物業，其招租方式、審批權限、出租程序管理等有關事項按照深圳市相關規定執行。

第三十條 本辦法下列用語的含義：

（一）“前海合作區”，是指中共中央、國務院印發的《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》確定的區域。

（二）“營利性機構”，包括但不限於企業，重大科研平台、加速器、孵化器等。

（三）“非營利性機構”，包括但不限於慈善組織、志願服務組織、行業協會商會、行業組織、研究機構、服務機構、創新載體、聯合會、合作平台、基地等（黨政機關和事業單位除外）。

（四）“港資機構”，是指香港投資者持股25%以上在前海合作區註冊的企業。香港投資者是指在中國香港特別行政區依法註冊或者登記設立並從事實質性商業經營的法人機構、中國香港特別行政區永久性居民、赴香港定居的內地居民（已註銷內地户籍）。通過收購或者兼併的方式取得前述規定香港法人機構50%以上股權滿一年以上的，該被收購或者兼併的機構屬於符合前述規定的香港投資者。

“實質性商業經營”是指符合下列標準的經營：

1.根據香港《公司條例》或者其他有關條例註冊或者登記，並且取得有效商業登記證、開展該經營業務的牌照或者許可（如香港法例有規定）；

2.在香港註冊或者登記設立並且從事實質性商業經營1年以上（含1年）；

3.在香港從事實質性商業經營期間依法繳納利得税；

4.在香港擁有或者租用業務場所從事實質性商業經營；

5.僱用在香港居留不受限制的居民或者持單程證在香港定居的內地人士。

外資機構（含澳、台資機構）認定及扶持標準參照港資機構執行。

（五）國家級專精特新“小巨人”企業、國家制造業單項冠軍企業，以工信部門最新公佈的為準。

（六）“世界500強”，以美國《財富》雜誌最新公佈的為準；“中國500強”、“中國製造業500強”，以中國企業聯合會、中國企業家協會最新聯合公佈的為準。

（七）“獨角獸企業”，是指成立10年內、最近一輪融資估值超過10億美元且尚未上市的企業，具體以胡潤、福布斯、長城等機構最新公佈的榜單為準。

（八）“前海全球服務商”，是指在前海合作區實際經營，屬於現代金融、商貿物流、信息服務、科技服務、文化創意、商務服務、航運服務和公共服務等八大現代服務業和細分領域全球排名前50名、國內排名前20名以及“世界500強”“中國500強”“GaWC名錄”的法人或者非法人組織及其分支機構。

（九）“國家級5A、4A資質”，“省級5A、4A資質”，“市級5A、4A資質”，是指根據《社會組織評估管理辦法》（民政部令第39號），各級人民政府民政部門為依法實施社會組織監督管理職責，促進社會組織健康發展，依照規範的方法和程序，由評估機構根據評估標準，對社會組織進行客觀、全面的評估，並作出評估等級結論。

（十）營利性機構中的成熟類機構是指上年度產值（營業收入）超過10億元的機構，成長類機構是指上年度產值（營業收入）超過1億元、不超過10億元的機構，初創類機構是指上年度產值（營業收入）不超過1億元的機構。

（十一）本辦法所指金額的幣種，均為人民幣。

（十二）本辦法所稱的“內”“以上”“不超過”，包括本數；所稱的“少於”“超過”，不包括本數。

第三十一條 本辦法自2024年8月17日起施行，有效期5年。《深圳前海深港現代服務業合作區產業扶持用房管理辦法（試行）》（深前海規〔2022〕3號）同時廢止。